對(duì)于深圳樓市而言，除了優(yōu)質(zhì)學(xué)位房是“經(jīng)久不衰”的話題，在城市更新和棚改不斷推進(jìn)的背景下，“拆遷”概念也是市場(chǎng)一大熱點(diǎn)，也備受投資者的青睞，一些老舊小區(qū)的房子甚至因此賣出比周邊高層住宅還貴的價(jià)格。不過(guò)，城市更新和棚改仍在大力推進(jìn)，嚴(yán)厲的監(jiān)管也隨之而來(lái)。

“每平方米接近7萬(wàn)元，這套房子的價(jià)格已經(jīng)不算很高了，拆了以后按照建筑面積1：1.3賠償，肯定賺很多。”陳經(jīng)理在推薦相關(guān)房源時(shí)顯得很興奮。記者在布心花園片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)早在七、八年前布心花園就已經(jīng)開(kāi)始傳出城市更新的消息，隨后也有房企開(kāi)始進(jìn)駐。今年年初，《2020年深圳市城市更新單元計(jì)劃羅湖區(qū)第一批計(jì)劃》(草案)公示了兩個(gè)居改項(xiàng)目，其中一個(gè)就是布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元，而目前整個(gè)布心花園放賣的房源并不多，周邊的高層二手房?jī)r(jià)格在每平方米5.5萬(wàn)元左右。

而在福田黃木崗片區(qū)，華富村東、西區(qū)的棚改項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)階段，而華富北片區(qū)則仍維持原狀，居民希望改造的呼聲很高。今年5月，公開(kāi)信息顯示正在推進(jìn)的華富北片區(qū)棚改工作，目前意愿征集同意率已超雙95%，即95%以上戶主已同意棚改，且同意面積超過(guò)總建筑面積95%。這時(shí)，“準(zhǔn)拆遷”概念似乎變成了“拆遷概念”，記者發(fā)現(xiàn)目前該小區(qū)放賣的二手房房源并不多，一些房源的掛牌價(jià)甚至超過(guò)每平方米12萬(wàn)元。而在去年8月，該小區(qū)實(shí)際成交價(jià)還在每平方米7.5萬(wàn)元左右，隨著棚改消息的不斷推進(jìn)，該小區(qū)的價(jià)格在最近幾個(gè)月水漲船高，今年3月的成交價(jià)已經(jīng)接近每平方米9萬(wàn)元。“黃木崗片區(qū)，今年不出意外就會(huì)拆，實(shí)打?qū)崱?rdquo;在采訪過(guò)程中，房產(chǎn)中介常把這句話掛在口邊。

“有很多投資者專門盯著好地段的老舊小區(qū)甚至是城中村的小產(chǎn)權(quán)房，就是押注拆遷帶來(lái)的高回報(bào)率，但要注意的是這些投資者并不是要等到房子拆遷完成后賠償新房，因?yàn)檫@樣等待的時(shí)間太長(zhǎng)而且不確定性太高，會(huì)帶來(lái)資金壓力。只要有棚改或房企入駐的消息傳出，這些投資者立馬就提高價(jià)格拋售房子，愿意接盤的人不在少數(shù)。”陳經(jīng)理如是說(shuō)，“老舊小區(qū)從傳出城市更新或棚改的消息，到最后立項(xiàng)開(kāi)拆，至少也要好幾年的時(shí)間，一般賭拆遷的投資者不會(huì)等那么長(zhǎng)時(shí)間。”

在羅湖區(qū)木頭龍，記者看到木頭龍小區(qū)更新項(xiàng)目終于動(dòng)工建設(shè)，但市場(chǎng)信息顯示，早在2007年益田集團(tuán)就進(jìn)駐木頭龍，開(kāi)展前期改造意愿征集工作。2010年，木頭龍、金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)共8個(gè)深圳老舊小區(qū)，成為深圳城市更新單元第一批計(jì)劃的舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目。10年過(guò)去，上述8個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中仍舊有多個(gè)小區(qū)改造停滯不前。

城市更新和棚改在深圳可謂“多點(diǎn)開(kāi)花”。合一城市更新集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳計(jì)劃公告的城市更新項(xiàng)目102個(gè)，計(jì)劃公示112個(gè)。今年年初至5月31日，計(jì)劃公告34個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃公示31個(gè)項(xiàng)目。對(duì)于深圳許多老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，棚改的熱情同樣高漲，例如福田蓮花街道的景田西、景田南小區(qū)居民此前自發(fā)啟動(dòng)棚改意愿征集。在一些區(qū)級(jí)住建局網(wǎng)站和房產(chǎn)論壇上，記者發(fā)現(xiàn)咨詢或要求棚改的小區(qū)居民更是絡(luò)繹不絕。

如果所有老舊小區(qū)都被打上“準(zhǔn)拆遷”概念，不僅價(jià)格變動(dòng)幅度變大，更會(huì)在一定程度上擾亂市場(chǎng)秩序。近日，福田區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁舊住宅區(qū)借“棚改”概念炒作二手房?jī)r(jià)格的通知》?！锻ㄖ分赋?，維護(hù)棚改計(jì)劃的嚴(yán)肅性，未經(jīng)官方渠道發(fā)布的“納入棚改計(jì)劃”信息為不實(shí)信息;嚴(yán)厲打擊擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。嚴(yán)禁業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自在小區(qū)張貼有關(guān)“棚改”橫幅、進(jìn)行意愿征集。嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等擅自散布舊住宅區(qū)納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的不實(shí)信息，炒作和哄抬房?jī)r(jià)。嚴(yán)禁自媒體借“棚改”概念炒作、哄抬房?jī)r(jià)。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)治理的工作方案》，對(duì)掛牌價(jià)明顯高于近期市場(chǎng)成交均價(jià)，或明顯偏離舊住宅區(qū)住房?jī)r(jià)值的房源，該局將第一時(shí)間介入查處，要求有關(guān)房源“下架”;對(duì)網(wǎng)絡(luò)媒體等發(fā)布虛假信息、捏造和散布不實(shí)言論的行為，協(xié)調(diào)有關(guān)部門及時(shí)調(diào)查處理、追究相關(guān)責(zé)任。

居民期盼棚改和城市更新的熱情高漲，但真正能夠?qū)嵤┑捻?xiàng)目卻不多，特別是棚改項(xiàng)目。深圳市住建局近日透露，棚改已開(kāi)工項(xiàng)目6個(gè)，完成計(jì)劃備案的項(xiàng)目7個(gè)，還有一批項(xiàng)目在開(kāi)展前期工作。不過(guò)，公開(kāi)信息顯示，深圳正開(kāi)展《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》的修訂，重點(diǎn)將從細(xì)化棚改政策適用范圍、完善搬遷安置補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)社會(huì)資本參與等五大方面完善，另外地價(jià)修正系數(shù)的調(diào)整工作也在推進(jìn)中。