樓市，正在經(jīng)歷冰火兩重天。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9386.4億元，單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進(jìn)一步提升至25.7%，單月業(yè)績環(huán)比降幅低于去年同期。

從操盤銷售金額數(shù)據(jù)來看，1-7月百強房企整體業(yè)績同比增長2.7%，自年初以來累計業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正，今年7月淡季不再像往年一樣冷淡。

與此同時，自從深圳出臺最嚴(yán)限購政策以來，南京、東莞等地都開始收緊限購政策，爐火正旺的樓市也開始“小火慢燉”下來。

那么接下來樓市到底會怎么走?

也許每個人的判斷都會不同，但是對行業(yè)最為敏感的地產(chǎn)大佬們的講話，有時候我們還是可以參考一下的。

.01

業(yè)界大佬

怎么說?

8月8日，上海博鰲房地產(chǎn)論壇舉行，這是今年房地產(chǎn)領(lǐng)域首場線下大型論壇。

幾位房企大佬分別從房地產(chǎn)新周期、市場發(fā)展、城市分化、行業(yè)趨勢等角度對下半年的房產(chǎn)策略發(fā)表了主題演講。

我把他們幾位的發(fā)言總結(jié)整理了一下，希望能給大家一些指引感悟。

綠地總裁張玉良：

房地產(chǎn)下半年的基本特點是：市場總量還是很大，但區(qū)域分化嚴(yán)重，企業(yè)集中度不斷提高，轉(zhuǎn)型升級成為房企發(fā)展的主旋律。

關(guān)于房價漲跌，我認(rèn)為，市場經(jīng)濟條件下，價格波動是常態(tài)。房地產(chǎn)有其特殊性，房價會有一定的波動，但不會大幅下跌或上漲，大概率會保持平穩(wěn)。

主要有兩方面原因：一方面，市場的需求仍然存在，每個家庭住房需求不同;

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、銀行資產(chǎn)負(fù)債以及居民家庭財產(chǎn)互相關(guān)聯(lián)，如果房價急速下跌，后果將不堪設(shè)想，社會經(jīng)濟發(fā)展不會容忍這種狀況出現(xiàn)。

而房價波動是因為，不是所有地區(qū)的市場都會穩(wěn)定或增長，只要那些經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)集聚的地區(qū)，才具有穩(wěn)定和增長的基礎(chǔ)。而這些地區(qū)，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區(qū)。

由此可見，區(qū)域結(jié)構(gòu)分化是未來趨勢，行業(yè)集中度將會日益上升，競爭格局也是比較確定的，這是市場大浪淘沙的必然過程。

旭輝控股董事林中：

我認(rèn)為中國下半年房地產(chǎn)總體上還是應(yīng)該以平穩(wěn)為主。

未來房地產(chǎn)應(yīng)該會城市分化、結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱一點，有的城市冷一點，但都不會大起大落。

還是要重視疫情對經(jīng)濟的影響一定會反映到房地產(chǎn)需求上面來，有可能供過于求。

總體來看，今年房地產(chǎn)的主流是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，從政府政策“穩(wěn)價保量”的出發(fā)點，一城一策，有緊有松，有的城市過熱就要收緊一點，有的城市有點冷就可以相應(yīng)放松一點。

地產(chǎn)行業(yè)從2018年開始進(jìn)入了平穩(wěn)增長期，雖然這個平穩(wěn)增長期很難超越的，但是也可能跑出黑馬。

未來平穩(wěn)增長期里邊會出現(xiàn)一個現(xiàn)象，你要追趕別人也不容易，別人要趕你也不容易。所以要把握好這個行業(yè)的機會，未來20年還是有機會的。

萬科上海區(qū)CEO張海：

我們最近把萬科的客戶做了一些分析，發(fā)現(xiàn)年齡并不是區(qū)分購買力的重要動因——年齡的時代差在減少，以90平方米為例，20—29歲占36%。30—35歲占25%。36—40歲占到20%。

另外，在我們統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，女性購房群體顯著增加，特別是獨立女性的產(chǎn)品需求增長是比較明顯的。

疫情之后，大家對社區(qū)物業(yè)管理、戶型的空間設(shè)置有了更多新的需求。

這些購房群體有一個特點是興趣愛好圈層化;從美好生活向往到專業(yè)解決方案，更愿意為高效精致的居家付費;還有新的服務(wù)體驗被期待，比如說反感功利化賣壓式銷售服務(wù)，渴望專業(yè)、自主、平等、有趣的新體驗。

為了響應(yīng)客戶的這些需求，特別是新一代客戶的需求，需要我們做出響應(yīng)：

創(chuàng)造人們從容地共同生活的空間

從居住場景、家庭場景、社區(qū)場景在做一些探索

靈活的內(nèi)部空間滿足更多人的需求，比如可定制的生活場景等

用服務(wù)連接人與空間

我們做了另一個嘗試，參與舊改更新，希望以更新者的模式尋找更多發(fā)展空間。

融創(chuàng)中國田強：

今年的疫情對我國宏觀經(jīng)濟以及對房地產(chǎn)行業(yè)都產(chǎn)生了一定影響。

但市場的總基調(diào)還是“房住不炒”、“因城施策”，房地產(chǎn)調(diào)控政策對行業(yè)的影響也很大，國家對房地產(chǎn)資金的管控依然比較嚴(yán)格。

今年核心城市的地價更加白熱化，受疫情影響，銷售市場卻沒有像地市這么火熱。

在行業(yè)新周期下，城市群發(fā)展、都市圈一體化發(fā)展會對房地產(chǎn)發(fā)展帶來一定機會，如都市圈的人才引進(jìn)政策、城市功能能級提升等，聚集人氣是推動“人產(chǎn)城融合”發(fā)展最重要的動力。

“供給側(cè)”在行業(yè)中依然是重要原則，好的產(chǎn)品還是稀缺的。

今年很多政策又防漲又防跌，在因城施策這方面，不能簡單地理解是某一個政策所帶來的一個什么信號。

在堅持“房住不炒”的基調(diào)下，把控和提高企業(yè)的綜合能力，包括投資能力、運營能力、產(chǎn)品服務(wù)能力、經(jīng)營能力。

所以企業(yè)現(xiàn)階段還是要穩(wěn)住，把已有的土儲能夠轉(zhuǎn)化成良好的經(jīng)營成果，做好基本盤，才能帶領(lǐng)企業(yè)更安全地穿越周期。

陽光城集團吳建斌：

房地產(chǎn)市場過去二三十年的發(fā)展，最主要還是紅利在推動。這其中有剛需的紅利、土地化的紅利和金融的紅利。這些紅利逐漸在消失，這要求我們在房地產(chǎn)市場做一些改變。

2020年疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊是非常大的。

今年，我們設(shè)定了高質(zhì)量增長的目標(biāo)，首先是業(yè)績保持一定的增速，今年增速不會太高，5-10%的增速對于今年而言壓力已經(jīng)是非常大的。

第二個是安全指標(biāo)，我們更關(guān)心金融負(fù)債指標(biāo)和短期借款的占比、現(xiàn)金的占比，尤其負(fù)債的總額以及信用評級的情況。

這要求企業(yè)必須解決6個問題。

現(xiàn)金流問題。

狠抓銷售。下半年市場會供大于求，抓銷售對于企來說是重大的挑戰(zhàn)。

重構(gòu)大運營體系。

抓品質(zhì)革命。

建立高質(zhì)量的發(fā)展激勵機制。

尋求資本擴張。

金地集團張晉元：

我會覺得未來市場會比較平穩(wěn)，因為我相信政府經(jīng)過這么多年的調(diào)控，政府的調(diào)控手段越來越豐富，能力越來越成熟。

從過去三年的數(shù)據(jù)結(jié)果來看，過去三年應(yīng)該是最平穩(wěn)的三年，也是市場最健康的三年。

但是有一點，房地產(chǎn)市場還包括非住宅市場，尤其是對商業(yè)辦公這個市場的判斷我是非常悲觀的。

從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來看，主要城市，尤其是一線城市寫字樓市場空置率持續(xù)攀升，租金水平也是持續(xù)下滑。我相信這個趨勢可能在下半年還會延續(xù)。

關(guān)于彎道超車的問題，我覺得這樣的機會會越來越少，會非常難，原因是因為市場已經(jīng)逐步的步入成熟，只有市場劇烈變化、劇烈波動才會有所謂的黑馬出現(xiàn)。

.02

個人看法

1、GDP回暖，經(jīng)濟復(fù)蘇

就我個人來看，想要判斷中國樓市未來的走向，還是要從政府的宏觀政策來看，因為中國的樓市，始終都有一雙手在無形中調(diào)控它的走向。

今年雖然受疫情影響較大，但是第二季度GDP增速回暖，經(jīng)濟也在穩(wěn)步復(fù)蘇甚至比預(yù)期的還要好。

今年5月份召開全國兩會時，在《政府工作報告》中就已經(jīng)明確今年房地產(chǎn)的整體基調(diào)是“房住不炒”，所以健康穩(wěn)定的發(fā)展，依然是下半年樓市的主流趨勢。

2、過熱城市收緊、過冷城市適度放松

我認(rèn)為，今年下半年的房產(chǎn)樓市將會結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱樓市過熱，有的城市樓市過冷，都會對經(jīng)濟市場有所影響。

政府將會從宏觀調(diào)控的出發(fā)點，根據(jù)每個城市不同的樓市情況，政策也會有所不同，實行一城一策也不是不可能，過熱城市收緊、過冷城市適度放松。

3、房貸利率降息空間小

之前央行已經(jīng)連續(xù)3個月沒有下調(diào)貸款定價基準(zhǔn)率(LPR)，但是今年貨幣最寬松的時期已經(jīng)過去。

同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年7月，全國居民消費價格(CPI)同比上漲2.7%，同比增速已經(jīng)開始出現(xiàn)反彈，所以降息空間也不會太大了。

4、房價平穩(wěn)或小幅度下跌

由于今年疫情導(dǎo)致上半年開發(fā)商積壓量太大，回款速度慢，去化任務(wù)重。

而且今年下半年，還有兩個比較重要的推貨節(jié)點：國慶和年底。

在這兩大重要節(jié)點，相信絕大部分開發(fā)商都會推出力度較大的折扣活動，以價換量，促進(jìn)房產(chǎn)成交，同時也滿足了購房者抑制許久的需求。

因此下半年樓市房價可能會呈現(xiàn)平穩(wěn)甚至小幅度下跌。

基于目前的樓市行情，PLUS認(rèn)為，下半年依然是入手的好時機。

投資買房的話最好選擇一些核心城市的核心地段，商業(yè)配套成熟，醫(yī)療教育資源優(yōu)越的的房源，后期升值空間比較大。

如果是買房自住的話，可以在下半年多加留意，如果不是特別著急的話，可以等到10月之后，樓盤進(jìn)行年終促銷的時候再入手，優(yōu)惠力度較大，價格上可能會更加劃算。

而如果想買二手房的話，目前就是個入手二手房的好機會，市場上放盤量充足，選擇性多，再加上這時候市場競爭比較大，議價比較容易。

若是想撿漏，那不妨多去看看盤，問問中介，或者就能遇到急售的業(yè)主，以較筍的價格拿下心儀的房子!