江蘇一法院近日為證“兇宅不兇”，法官和試睡員一起來到即將進(jìn)行司法拍賣的房屋，首次開啟兇宅試睡直播。之所以采取這種方式，執(zhí)行法院是為了向有意參加此次房屋法拍競買的買受人全面告知法拍房的具體情況，打消其思想顧慮，保障購房者的知情權(quán)，實現(xiàn)法拍房價值的最大化。那么，到底什么是法拍房？公眾怎么參與法拍房的競買？在競買過程中又該如何規(guī)避可能存在的風(fēng)險呢？

起拍價可以是評估價的七成

法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，具體而言是指案件進(jìn)入執(zhí)行階段后，因被執(zhí)行人未能履行生效法律文書確定的義務(wù)，法院通過司法拍賣的方式對被執(zhí)行人持有的房產(chǎn)進(jìn)行處置變現(xiàn)，以拍賣所得價款實現(xiàn)申請執(zhí)行人的勝訴債權(quán)。

法拍房類型包括住宅、商業(yè)、辦公、車位、廠房等，其來源比較廣泛，民間借貸糾紛、金融借貸糾紛、買賣合同糾紛進(jìn)入執(zhí)行程序后以及刑事案件涉及財產(chǎn)部分的執(zhí)行均有可能產(chǎn)生法拍房。法院拍賣房產(chǎn)并不是一種新類型的財產(chǎn)處置方式，十幾年前就存在法拍房，但那時主要通過報紙刊登拍賣公告的形式進(jìn)行?，F(xiàn)如今信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，法拍房一般通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺以公開競價的方式進(jìn)行。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺是由最高院評定，目前入圍法院網(wǎng)拍平臺的主要有淘寶、京東、中拍網(wǎng)、公拍網(wǎng)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)等。

相較于購買一般二手房，競買法拍房的最大優(yōu)勢是價格較低，主要原因是和司法拍賣法律規(guī)定有關(guān)系。根據(jù)最高人民法院公布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），法院在拍賣前會對房屋的價值進(jìn)行評估，起拍價參照評估價確定，起拍價可以是評估價的70%；如果第一次拍賣無人出價的，再次拍賣的起拍價最低可以是第一次拍賣價的80%，算下來相當(dāng)于最低可降至評估價的56%。

16周歲以上自食其力者都可參加

在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，參加法拍房的競買人必須具備一些條件，才有資格參與。

一是參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的競買人具備完全民事行為能力。根據(jù)我國民法典規(guī)定，成年人為完全民事行為能力人，可以獨(dú)立實施民事法律行為，16周歲以上的未成年人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。即參與競買法拍房的買受人需是年滿18周歲的成年人，或是年滿16周歲以上以自己勞動收入為主要生活來源的未成年人。法律、行政法規(guī)和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規(guī)定的，競買人還應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格或者條件。例如對于宅基地上住房進(jìn)行法拍，競買人需為該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如不符合，則沒有競買人資格。

二是嚴(yán)格遵循網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的實名認(rèn)證制度。作為參加競買的自然人，包括我國的公民、港澳臺同胞、海外僑胞以及外籍人士，需通過網(wǎng)絡(luò)上傳本人的身份證明和資信證件原件或掃描件等。委托他人代為競買的，應(yīng)當(dāng)在競價程序開始前經(jīng)法院確認(rèn)，并通知網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者，才能依法參加競拍程序。

法院決定司法拍賣處置涉案房產(chǎn)的，會在拍賣公告發(fā)布當(dāng)日通過京東、淘寶等網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺，公示拍賣公告、執(zhí)行所依據(jù)的法律文書、評估報告副本、拍賣財產(chǎn)權(quán)屬、占有使用、附隨義務(wù)等現(xiàn)狀的文字說明、視頻或者照片、優(yōu)先購買權(quán)主體以及權(quán)利性質(zhì)、通知或者無法通知當(dāng)事人、已知優(yōu)先購買權(quán)人的情況以及拍賣保證金、拍賣款項支付方式和賬戶等信息。競買人可在相關(guān)平臺中點(diǎn)擊進(jìn)入“司法拍賣”，按標(biāo)的物類型、區(qū)域等多種方式找到自己想要參拍的拍品，點(diǎn)擊拍品頁面的“交保證金報名”，確認(rèn)實名認(rèn)證信息，繳納保證金（保證金數(shù)額最高為起拍價的20%）。經(jīng)確認(rèn)后，取得競買資格，以得到的競買代碼、參拍密碼參與競買。

法拍房也是價高者得。從起拍價開始，遞增出價，競價增加幅度由法院確定，競買人出價必須高于起拍價，否則出價無效。一般網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的競價時間為24小時，但由于拍賣采取最后階段延時五分鐘規(guī)則，競價程序結(jié)束前五分鐘內(nèi)無人出價的，最后出價方為成交價格，網(wǎng)絡(luò)拍賣的總時長可能因不斷出價和時間順延而長于24小時，最大限度保證充分競價。法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋是不限制競買人數(shù)量的，只有一人參與競拍且出價不低于起拍價即可拍賣成交。若是優(yōu)先購買權(quán)人，須經(jīng)法院確認(rèn)后取得優(yōu)先競買資格以及優(yōu)先競買代碼、參拍密碼，并以優(yōu)先競買代碼參與競買；否則，不能以優(yōu)先購買權(quán)人身份參與競買。順序不同的優(yōu)先購買權(quán)人申請參與競買的，法院會確認(rèn)其順序，賦予不同順序的優(yōu)先競買代碼。優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的，可以與其他競買人以相同的價格出價，沒有更高出價的，房產(chǎn)由優(yōu)先購買權(quán)人競得。

拍賣成交后，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺會以買受人的真實身份自動生成成交確認(rèn)書，買受人可持法院裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及拍賣成交確認(rèn)書前往不動產(chǎn)登記事務(wù)中心辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)。如果涉案房產(chǎn)被被執(zhí)行人或第三人占有，應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，買受人可向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，保障自身權(quán)益。

關(guān)于參與拍賣繳納的保證金，競拍成功的，保證金自動轉(zhuǎn)化為部分成交款，買受人向法院支付尾款；若買受人未及時交付尾款，則保證金不退還，拍品重新拍賣的，原買受人也不能參加競買。競拍沒有成功的，保證金一般會在24小時內(nèi)原路退還。

六種情形的網(wǎng)拍可被撤銷

為保障買受人合法權(quán)益，維護(hù)司法拍賣秩序，參與法拍房拍賣成交后，不會被撤銷。但在特殊情況下，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可能會提出執(zhí)行行為異議，以下幾種情形將導(dǎo)致網(wǎng)拍被撤銷，即本次網(wǎng)拍無效，法拍房所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，涉案房產(chǎn)可以重新拍賣。

一是買受人因拍賣財產(chǎn)的文字說明、視頻或照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實，致使產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實現(xiàn)的。由于網(wǎng)拍存在距離遠(yuǎn)、非當(dāng)面、難溝通等問題，只有信息披露客觀、充分，受眾才能得以全面、準(zhǔn)確了解拍賣財產(chǎn)的實際情況，才能據(jù)此準(zhǔn)確衡量利弊，綜合考慮各方面的情況，決定是否參與司法拍賣以及如何出價。如果在拍賣公告中沒有告知買受人被拍賣房屋暫時不能辦理房產(chǎn)證、房屋上存在租賃、房產(chǎn)性質(zhì)屬于商住房等信息，導(dǎo)致買受人購買涉案房產(chǎn)的目的無法實現(xiàn)，則拍賣應(yīng)予撤銷。

二是由于網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障等多種原因致使拍賣結(jié)果錯誤，嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人或者其他競買人利益的。網(wǎng)拍在具有公開、快捷、廣泛等優(yōu)勢的同時，必然要受到網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方面的影響。由于系統(tǒng)故障、病毒入侵、黑客攻擊、數(shù)據(jù)錯誤等原因，有可能造成信息披露有誤、信息傳輸有誤、競價環(huán)節(jié)有誤等多種情況，從而影響司法拍賣的真實性和有效性，損害當(dāng)事人、其他競買人利益。如競買人在競買過程中，系統(tǒng)突然異常，競買人不能及時出價競買，最終導(dǎo)致涉案房產(chǎn)未經(jīng)充分競價即成交，損害了當(dāng)事人利益，那么此次拍賣就有可能被撤銷。

三是競買人之間、競買人與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣服務(wù)提供者之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的。司法拍賣的目的是通過司法拍賣實現(xiàn)執(zhí)行標(biāo)的物的價值最大化，所以司法拍賣需要經(jīng)過充分競價。因司法拍賣形式的特殊性，客觀上也存在惡意串通。因惡意串通成交的拍賣，依法應(yīng)予撤銷。

四是買受人不具備法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的競買資格的。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，競買人必須具備一定的條件，才有資格參與競買。比如我國商業(yè)銀行法第二十八條規(guī)定，任何單位和個人購買商業(yè)銀行股份總額5%以上的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)過國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。法院在拍賣相關(guān)商業(yè)銀行的股權(quán)時，如果拍賣股權(quán)的數(shù)額超過了該商業(yè)銀行股權(quán)的5%，則應(yīng)審查競買人是否經(jīng)過國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，如果競買人不具備這樣的資格，人民法院不得出具拍賣成交裁定，即便拍定標(biāo)的物，這樣的拍賣也應(yīng)當(dāng)撤銷。

五是違法限制競買人參加競買或者對享有同等權(quán)利的競買人規(guī)定不同競買條件的。除非法律對買受人的資格有特殊要求，原則上不允許法院設(shè)置無法律依據(jù)的競買條件，也不允許對不同的競買人規(guī)定不同的競買條件，比如為某些競買人量身定做條件的“蘿卜拍賣”亦應(yīng)當(dāng)撤銷。

六是其他嚴(yán)重違反網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形。通常是指嚴(yán)重違反拍賣程序?qū)е屡馁u價格明顯低于市場價格，造成申請執(zhí)行人受償數(shù)額減少或者被執(zhí)行人履行債務(wù)的數(shù)額減少，或因違法拍賣導(dǎo)致競買人喪失公平參與競價的機(jī)會。

悔拍者所交保證金不退

盡管法拍房在價格上確實具有較大優(yōu)勢，但也有可能因未結(jié)稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等附加費(fèi)用而增加購房成本，或因涉案房產(chǎn)上存在租賃等情況而導(dǎo)致購房目的無法實現(xiàn)，所以公眾在參與法拍房的競買時，一定要慎重理智、量力而行。

首先，建議公眾在參與競買前確定是否具有競買資格。除具備完全民事行為能力，符合法律、司法解釋規(guī)定的特殊買受人資格外，有意購買法拍房的公眾還要事先了解房產(chǎn)所在地的購房政策，是否存在限購條件。以北京為例，法拍房在北京市被納入了限購政策范圍之內(nèi)，競買人及其家庭應(yīng)符合北京市限購政策的相關(guān)要求，否則要自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

其次，建議公眾在參與競買前全面了解網(wǎng)拍涉案房產(chǎn)情況。包括房屋的性質(zhì)、樓層、朝向、附近的交通、配套等信息，如果能夠?qū)嵉乜捶康?，可以?lián)系法院報名參加實地看房，否則也可以通過VR等技術(shù)手段沉浸式看房。此外還可使用二手房交易平臺，查看周邊二手房價格，多做比較，慎重決定。

再次，建議公眾在確定參與競買后，仔細(xì)閱讀拍賣平臺上公示的拍賣公告、競買須知、評估報告等信息，掌握涉案房產(chǎn)的起拍價格、是否存在租賃、是否清場、所需繳納稅費(fèi)、處置財產(chǎn)是否存在瑕疵等信息。如果拍賣成交后才發(fā)現(xiàn)購買目的無法實現(xiàn)想要悔拍，按照《規(guī)定》的第二十四條，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。另外，公眾還需注意參與網(wǎng)拍的各類時間節(jié)點(diǎn)，按時繳納保證金、尾款等。

總體而言，法拍制度已逐漸成熟，在理性預(yù)算、知悉風(fēng)險、了解規(guī)則的前提下，購房者完全可以將法拍房作為自己的購房新選擇。