2022年以來(lái)，各地樓市“因城施策”持續(xù)發(fā)力。剛剛過(guò)去的5月，放松性頻次和力度再度加碼，出臺(tái)政策達(dá)140余次，尤其是放松限購(gòu)的二線城市逐漸增多。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年出臺(tái)的樓市松綁政策已經(jīng)涉及180多個(gè)省市地方，三四線城市占到七成以上。進(jìn)入6月，政策繼續(xù)密集出臺(tái)，截至6月15日，已有55城發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策80余條。

從松綁政策類型上看，主要涵蓋放松限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、信貸政策、公積金支持，購(gòu)房補(bǔ)貼、二手房交易稅費(fèi)、落戶門檻降低等針對(duì)需求端的松綁，以及土拍監(jiān)管優(yōu)化、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化等針對(duì)供給端的松綁。其中，信貸政策及公積金支持政策在各地運(yùn)用作為廣泛，有50%以上的省市地方都出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定。

【資料圖】

持續(xù)優(yōu)化限購(gòu)，強(qiáng)二線城市不斷加入

據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月，武漢、太原、杭州、成都、西安、濟(jì)南、廈門、合肥、?？?、大連、南京、長(zhǎng)沙、蘇州、東莞等18個(gè)城市松綁限購(gòu)，其中大部分都是強(qiáng)二線城市。

進(jìn)入6月，優(yōu)化限購(gòu)城市也在不斷增加。1日起，珠海市僅香洲區(qū)（南屏鎮(zhèn)和灣仔街道除外）和橫琴粵澳深度合作區(qū)這兩個(gè)區(qū)實(shí)施限購(gòu)。7日，佛山市將商品住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道，限購(gòu)區(qū)域范圍相比之前縮小。

而此前，廊坊于4月底廢止相關(guān)政府規(guī)范性文件，取消限購(gòu)政策；大連高新區(qū)、南京六合區(qū)等放松限購(gòu)政策，允許外地戶籍購(gòu)買住房；蘇州降低非戶籍家庭購(gòu)房社保年限要求，由三年內(nèi)連續(xù)2年社保改為累計(jì)2年社保；沈陽(yáng)放寬非本地戶籍家庭購(gòu)房門檻，取消相關(guān)社保證明；鄭州、蘭州、九江等城市允許父母等親屬投靠新購(gòu)一套房；蘭州、無(wú)錫等城市允許二孩或三孩家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再購(gòu)一套房。

另外，福州放寬普通住宅的限購(gòu)要求，佛山對(duì)最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記滿五年的商品住房不納入限購(gòu)，秦皇島調(diào)整二手房購(gòu)房資格核驗(yàn)要求。

持續(xù)優(yōu)化限貸，實(shí)際貸款利率降低

6月15日，鄭州全面落實(shí)首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標(biāo)準(zhǔn)。4月18日，央行明確指出“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，隨后優(yōu)化限貸政策的城市明顯擴(kuò)圍，紹興、貴陽(yáng)、廊坊等城市首套首付比例下調(diào)至最低兩成、二套降至三成；廣東從省級(jí)層面發(fā)文“合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。

此外，58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)也顯示，從個(gè)人住房貸款利率來(lái)看，絕大多數(shù)城市2017年底之后首套房的貸款利率明顯高于基準(zhǔn)利率，這也是這幾年秉承著“房住不炒”的理念而執(zhí)行的相關(guān)金融政策。不過(guò)隨著今年兩次LPR的降低，2022年“兩會(huì)”提及“降低實(shí)際貸款利率”，及5月15日央行和銀保監(jiān)會(huì)明確首套房貸低于LPR20個(gè)基點(diǎn)的下限，今年以來(lái)全國(guó)房貸利率顯著降低，當(dāng)前全國(guó)平均首套房貸利率已跌破5%，二套房貸利率在5.32%。

調(diào)整公積金政策，提高貸款額度

公積金政策成為今年以來(lái)多地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的重要方向，主要為提高公積金貸款額度或降低公積金貸款首付比例，或擴(kuò)大公積金使用范圍，強(qiáng)化公積金對(duì)人才、多孩家庭等的保障力度。

6月15日，杭州提出職工家庭名下無(wú)房，且無(wú)住房貸款記錄，在首次購(gòu)買普通自住住房時(shí)申請(qǐng)住房公積金貸款的，家庭最高貸款限額標(biāo)準(zhǔn)上浮20%。其中，杭州市區(qū)職工單人繳存住房公積金的貸款最高額度從50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，夫妻雙方繳存住房公積金的貸款最高額度從100萬(wàn)元提高到120萬(wàn)元。

就此前數(shù)月來(lái)看，1月，寧波提高生育二孩或三孩家庭的公積金貸款額度，最高貸款額度由60萬(wàn)元/戶提高至80萬(wàn)元/戶；濟(jì)南取消住房公積金異地貸款戶籍限制；青島膠東四市范圍內(nèi)住房公積金繳存職工，在青島市購(gòu)房申請(qǐng)異地貸款或作為配偶參與申貸的，貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。

2月，晉中降低二套房首付比例，家庭購(gòu)買二套改善型住房首付比例不低于20%；溫州降低首付比例，提高首次購(gòu)房業(yè)主的公積金貸款額度；南寧將第二套房的公積金貸款首付比例降低到住房?jī)r(jià)值的30%，而此前該比例最低為40%，首套房公積金貸款最高額度從60萬(wàn)提高到70萬(wàn)，第二套公積金貸款最高額度從50萬(wàn)提高到60萬(wàn)元，取消高收入借款人的最低月還款額的限制要求，放寬再交易住房和商轉(zhuǎn)公貸款的房齡要求。

3月，貴陽(yáng)針對(duì)在貴陽(yáng)市、貴安新區(qū)購(gòu)房的人才，可提取本人及配偶住房公積金賬戶余額用于首付；南昌提高雙、單繳存職工的貸款最高額度分別至80萬(wàn)、70萬(wàn)元；中山一名繳存人住房貸款最高額度調(diào)整至50萬(wàn)元，兩名或以上繳存人最高額度調(diào)整至90萬(wàn)元。

4月，重慶、無(wú)錫、天津、昆明、鹽城等30余城優(yōu)化調(diào)整公積金政策。

5月，徐州降低公積金貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入條件，高層住宅單體工程主體完成50%，即可申請(qǐng)公積金貸款；天津市繳存職工申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買家庭首套住房的，貸款最高限額80萬(wàn)元。

6月初，福建職工家庭第二次申請(qǐng)使用住房公積金貸款購(gòu)房的，最低首付款比例40%降低至30%；長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)內(nèi)支持職工提取住房公積金支付異地房屋租賃費(fèi)用。

優(yōu)化限售、限價(jià)，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼

今年以來(lái)，青島、哈爾濱、蘇州、大連、徐州等10個(gè)城市降低或取消限售年限要求。3月，青島即墨取消5年限售，新房由拿證滿五年改為網(wǎng)簽后滿五年，二手房滿兩年即可交易；4月，衢州144平方米以上住宅不限售，徐州144平方米以上不限制轉(zhuǎn)讓，蘇州六區(qū)二手房限售年限降至3年，大連取消限售，紹興新房調(diào)整為網(wǎng)簽備案后3年。

同時(shí)，鄭州、長(zhǎng)沙、東莞、洛陽(yáng)等城市也調(diào)整了限價(jià)政策，其中，鄭州明確提高商品住宅品質(zhì)，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對(duì)銷售限價(jià)給予一定比例的上??；長(zhǎng)沙指出改善型住房按照長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)水平，按8-10個(gè)點(diǎn)控制增長(zhǎng)，合理滿足不同層次購(gòu)房需求；東莞明確對(duì)提升品質(zhì)指標(biāo)相應(yīng)內(nèi)容增加的建造成本，在指導(dǎo)價(jià)（限價(jià)）的基礎(chǔ)上予以適當(dāng)增加。另外，東莞、廣州等城市從土地端取消了銷售限價(jià)要求。

此外，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼也成為多地加大引才力度、落實(shí)生育政策、釋放住房需求等的重要舉措，補(bǔ)貼方式主要涉及按套一次性補(bǔ)貼、一次性或分期撥付契稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼、人才房票獎(jiǎng)勵(lì)、購(gòu)房?jī)r(jià)款的一定比例補(bǔ)貼等，補(bǔ)貼對(duì)象包括農(nóng)民工、新市民、人才、多孩家庭等。

舉例來(lái)看，玉林發(fā)放新市民購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)買90平方米（含）以下首套新建商品住房，每套補(bǔ)貼6000元；購(gòu)買90平方米以上首套新建商品住房，每套補(bǔ)貼1萬(wàn)元。蘇州常熟針對(duì)人才以定率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼，新建商品房按購(gòu)房發(fā)票價(jià)（不含增值稅）的1%進(jìn)行補(bǔ)貼，存量房按購(gòu)房網(wǎng)簽備案價(jià)的1%給予補(bǔ)貼。綿陽(yáng)對(duì)二孩、三孩家庭購(gòu)買新建商品住房按建筑面積給予每平方米200元補(bǔ)貼，單戶財(cái)政補(bǔ)貼最高不超過(guò)2萬(wàn)元。

優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，從信貸融資上對(duì)房企紓困

4月29日中央政治局會(huì)議上明確提出優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。土拍監(jiān)管優(yōu)化包含土地保證金比例的降低，土地款付款方式的優(yōu)化，且從土地供應(yīng)的源頭上進(jìn)行調(diào)整，如供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供地節(jié)奏優(yōu)化，個(gè)別地方還出臺(tái)了根據(jù)住房庫(kù)存量來(lái)調(diào)節(jié)供地供應(yīng)。

2022年以來(lái)，煙臺(tái)、南平、佛山、南京、常德等十余城相繼調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管辦法，分別從加快審批效率、解控資金監(jiān)管比例、銀行保函等額替換等方式提高預(yù)售資金使用效率，同時(shí)降低房企重點(diǎn)監(jiān)管資金沉淀壓力。

其中南京、徐州等城市試點(diǎn)商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用銀行保函方式，南京企業(yè)憑銀行出具保函可等額替換監(jiān)管賬戶的監(jiān)管資金，但對(duì)房企有要求申請(qǐng)前的兩年內(nèi)無(wú)違規(guī)使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金受到行政處罰，無(wú)司法凍結(jié)、違規(guī)資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資等情況。山西也在5月出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權(quán)益。

中指研究院內(nèi)部人士指出，今年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤一攬子政策舉措出臺(tái)，有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期和市場(chǎng)信心，也對(duì)穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成支撐，預(yù)計(jì)6月地方政府將繼續(xù)加快推進(jìn)因城施策。從政策手段來(lái)看，除了多數(shù)城市房貸利率向全國(guó)下限回歸外，限購(gòu)政策也將進(jìn)一步優(yōu)化，預(yù)計(jì)更多二線城市將對(duì)親屬投靠和多孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)、非戶籍家庭通過(guò)縮短社?；騻€(gè)稅年限激活需求；同時(shí)，首套房貸比例、二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等也有望進(jìn)一步松動(dòng)。